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Se o consumidor contrata um seguro de vida e morre, o saldo devedor do contrato de compra e venda de imóvel firmado pelo SFH fica automaticamente quitado, decide Justiça

Ao contratar um seguro de vida, o consumidor deve prestar muita atenção às clausulas do contrato para não ter dor de cabeça na hora em que precisar da cobertura. A quitação do saldo do financiamento imobiliário pela apólice, em caso de morte do segurado, pode variar, dependendo do tipo de seguro contratado. É que alguns produtos prevêem o pagamento de somente algumas parcelas, enquanto outros quitam totalmente o saldo devedor. Há ainda regras que devem estar claras: um possível atraso no pagamento do prêmio (valor pago pelo segurado às empresas) pode invalidar a cobertura?

Os seguros de vida vinculados aos contratos imobiliários do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) têm regras próprias, diferentemente dos contratos firmados nas instituições financeiras privadas. “Assim, a orientação é que o contrato seja lido na presença de advogado, como forma de vetar cláusulas confusas e obscuras”, afirma a advogada especialista em direito do seguro, Marli Niccioli. “Muitos mutuários do SFH nem sabem que pagam um seguro diluído nas próprias prestações do financiamento. Eles desconhecem o direito e, por isso, não reivindicam a indenização”, alerta.

“Embora o seguro contratado de forma obrigatória e diluído nas prestações dos financiamentos pelo SFH não prevê quitação do financiamento em caso de morte, a Justiça acena com esta possibilidade”, afirma o presidente da Cadmesp (Consultoria em Defesa dos Mutuários), Marcelo Donizetti.

Defenda-se

De acordo com recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça de São Paulo, se o usuário contrata o produto com cobertura de vida e morte e vem a falecer, o saldo  devedor de contrato de compra e venda de imóvel fica automaticamente quitado, não devendo perder a cobertura securitária por causa de mero atraso no pagamento de prestação do prêmio de seguro. A decisão foi proferida em resposta ao recurso especial de espólio contra a Cohab-SP (Companhia Metropolitana de Habitação l de São Paulo).

Com o falecimento do mutuário em 1991, a viúva acreditou que o saldo devedor de seu financiamento imobiliário seria quitado pelo seguro – imposto pelo agente financeiro do financiamento imobiliário pelo SFH. A seguradora negou o pagamento da dívida. A senhora contestou as alegações da empresa, afirmando que a representação processual era irregular devido a falta de documentos e a improcedência do pedido, uma vez que o falecimento do mutuário levaria à quitação do financiamento.A Cadmesp lembra que “a perda total das parcelas pagas é vedada pelos artigos 51, II, 53 e 54 do CDC (Código de Defesa do Consumidor) e artigo 924 do Código Civil”. Diante da contratação de seguro de vida, o saldo devedor do contrato estaria quitado com a morte do contratante. E foi o que concedeu a Justiça para a mutuária.

A decisão cria jurisprudência para que outros mutuários que passam pelo mesmo problema possam reivindicar, na Justiça, o pagamento do saldo devedor dos financiamentos pelo SFH. “A Justiça baseou sua decisão no caráter social, mas a medida não vale para imóveis adquiridos por construtoras, associações de classe ou instituições financeiras privadas”, afirma Donizetti. Nos casos de morte em que o seguro de vida ainda não cobriu as parcelas de financiamento atrasadas, é possível entrar com uma ação judicial para quitação da dívida.

Consultoria alerta para riscos dos contratos de gaveta

Muitos acreditam que firmar a compra de um imóvel através de contratos de gaveta pode acelerar o negócio. No entanto, a Cadmesp alerta que esse tipo de transação traz graves problemas pela informalidade que apresenta. O contrato de gaveta é um acordo firmado somente entre as partes (comprador e vendedor), sem a participação da financiadora ou de registro judicial.

Dessa forma, o carnê do financiamento é passado para o novo comprador, sem que as devidas alterações sejam realizadas mediando à empresa financiadora. O novo comprador paga o financiamento em nome do antigo mutuário e ao terminar as parcelas o novo proprietário então toma posse do imóvel oficialmente, como se a venda estivesse sendo realizada naquele momento.

O problema é que este contrato esconde riscos para quem vende e para quem compra. O maior risco do vendedor é de o novo comprador não pagar as parcelas do financiamento e repassar o imóvel, deixando o vendedor com a dívida do financiamento e sem o imóvel. Para quem compra os principais riscos são:

1) A morte do proprietário original, pois o imóvel entra no inventário para os herdeiros. Como há riscos, um seguro de vida vinculado ao financiamento, que quita o bem no nome do herdeiro em caso de morte do mutuário, pode haver dificuldades para o herdeiro honrar um contrato irregular;

2) A má fé de quem vendeu. Nada impede o antigo proprietário de vender novamente, uma vez que não há registro da operação em qualquer lugar, nem no cartório de imóveis;

3) No caso de o vendedor ter dois imóveis, o comprador pode perder o direito de quitar o imóvel usando o FCVS (Fundo de compensação de variação salarial);

4) Nos contratos com equivalência salarial, as prestações são corrigidas anualmente de acordo com o aumento salarial. Se a categoria profissional do proprietário original der aumentos maiores que a do comprador, as prestações vão subir acima do que deveriam;

5) O novo proprietário não pode usar seu FGTS para quitar o imóvel ou amortizar a dívida;

6) O comprador fica impedido de quitar o imóvel se o proprietário original mudar para endereço desconhecido, pois é necessária a assinatura do vendedor;

7) Se o vendedor tiver problemas de outra ordem na Justiça, o bem pode ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que perante a lei o imóvel continua sendo do antigo mutuário.