Especialista aponta as consequências de deixar de pagar as parcelas do financiamento e as maneiras de se defender de abusos por parte do credor

A crise financeira internacional tambématingiu o mutuário que financiou imóvel diretamente na planta. Em março, a inadimplência de quem firmou contrato de financiamento imobiliário diretamente com a construtora atingiu 15% dos compradores somente no Estado de São Paulo, na comparação com mesmo período do ano passado, revela levantamento da Cadmesp (Consultoria em Defesa dos Mutuários). Ainda de acordo com a entidade, o porcentual dos mutuários com prestação atrasada no Rio de Janeiro também apresentou alta de 12,5%, em média, na comparação com o terceiro mês do ano imediatamente anterior.

“A alta da inadimplência nas maiores praças brasileiras confirma uma tendência em todo o país. Assim, o mutuário deve prestar atenção nas conseqüências de deixar de pagar as parcelas do financiamento, já que as regras para a compra de imóveis na planta têm suas próprias particularidades”, afirma o diretor da entidade, Marcelo Donizetti.

Diferenças

Geralmente, as parcelas nos contratos firmados de forma direta com a construtora vão se tornando cada vez maiores em função da aplicação da Tabela Price. Por esse sistema, a prestação começa por um valor reduzido e vai aumentando com o passar dos anos. Por esta razão, muitos consumidores acabam com o rendimento mensal comprometido e deixam de pagar as prestações – ao lado, confira o porcentual de comprometimento mensal indicado por especialistas.

Adicionalmente, esses contratos utilizam o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) como indicador de correção das mensalidades. Apurado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), a inflação medida pelo indicador é uma das que apresentam maior variação na comparação com outros, como o IPC (Índice de Preços ao Consumidor) e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Defenda-se

Com o atraso da mensalidade, invariavelmente o mutuário terá de arcar com um peso maior dos juros. Porém, nos contratos de financiamentos de imóveis na planta o credor não pode ajustar os valores aplicados com a incidência de juros sobre juros. “Os juros não podem ser cobrados de forma capitalizada em período inferior a um ano, a não ser nos casos especificamente previstos em leis especiais”, afirma a Súmula 121, do STF (Superior Tribunal Federal).

Segundo a Cadmesp, outro ponto que o consumidor deve considerar é se as construtoras estão corrigindo as parcelas intermediárias, assim como checar se o prazo de entrega dos imóveis já expirou. Para não pagar mais do que deveria, o mutuário deve analisar ainda as cláusulas contratuais sobre os saldos residuais.

Há ainda outra particularidade ainda mais interessante, conforme afirma a entidade: “nos imóveis adquiridos na planta, a construtora fica proibida de adotar juros, somente após a entrega da obra os juros podem ser acrescidos.

Para quem já está prestes a colocar a mão nas chaves do bem, outra recomendação: “na entrega das chaves o valor máximo que deve ser pago deve ser 5% do valor do imóvel”. Sendo assim, a “construtora poderá exigir um valor maior que este”. Em caso de recusa das regras previstas, o mutuário pode procurar orientação do Procon. No Estado de São Paulo, o mutuário ainda tem a alternativa de contar com a consultoria gratuita da Cadmesp.

Renda: comprometimento ideal é de 15%

Um dos fatores que motivaram a alta da inadimplência nos contratos de financiamento direto com a construtora é o comprometimento da renda, ou seja, a parcela foi ficando maior que a capacidade de pagamento do mutuário. Na maioria das vezes, a raiz desse problema está na falta de planejamento antes de assinar o contrato.

Ao assinar um contrato de financiamento imobiliário, o trabalhador deve estar ciente de que comprometerá o seu orçamento doméstico por até 30 anos, se for o caso, sob o risco de perder o imóvel em caso de inadimplência. Diante disso, especialistas em economia doméstica afirmam que o mutuário não deve comprometer mais de 15% do valor da renda mensal com a primeira prestação. O mercado permite comprometer até 30% da renda.

Adicionalmente, o valor financiado deve ser o mínimo possível, como forma de escudo contra os juros. Se for o caso, o cliente pode potencializar os recursos ao aliar o saldo acumulado no FGTS (Fundo de Garantia Por tempo de Serviço) com a venda do carro, por exemplo.